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쏟아져도 또 쏟아진다. 더 나올 게 뭐가 있나 싶어도 어떻게든 만들어낸다. 그들의 노고에 박수를 보낸다. 끝나지 않은 집값과의 전쟁을 치르며 양산된 규제와 대책들. 문제는 이 정부의 부동산 대책에 답이 없어 보인다는 거다. 누가 봐도 아니라는데, 정부 홀로 옳다는 확신에 가득 차 있다. 대체 이런 자신감은 어디서 나오는 것인지.

‘사는 집 아니면 파시라’는 다주택자 압박에서부터 시작해 집권 초기부터 집값과의 전쟁을 선포한 정부가 지난해 9∙13 대책 이후 한동안 잠잠했던 집값이 다시 들썩거릴 조짐을 보이자 불쑥 꺼내든 민간택지 분양가 상한제만 봐도 그렇다.

비싼 분양가가 주변 집값을 끌어올리니, 분양가를 잡으면 집값도 누를 수 있다는 판단에서 꺼내든 카드 같은데, 암만 봐도 헛다리를 짚었다고밖에 보이지 않는다.

천정부지로 오르는 집값 좀 잡겠다는데 뭘 그리 딴지냐고 되묻거나 따질지 모르겠다. 누구보다 집값 안정을 바랄 뿐 아니라, 고분양가가 건설업체 배 불리기 수단이 되는 것을 지켜보고 싶은 생각은 없다. 그런데도 민간택지 분양가 상한제가 무용지물이란 지적을 할 수밖에 없는 것은, 이런다고 집값을 잡을 수도 없거니와, 알아서 굴러갈 부동산 시장을 오히려 왜곡할 우려가 커서다.

집값, 좀 더 구체적으로 아파트값이 어떻게 형성되는지만 봐도 사실 답은 나와 있는 거나 다름없다. 정부가 타깃으로 삼은 아파트값은 분양가에서 시작해 웃돈(프리미엄)이 붙어 형성된다. 분양가 상한제를 하든 뭐를 해서든 분양가를 낮췄다고 해서 분양가가 내려간 만큼 집값이 낮아지지 않는다. 분양가가 낮아진 폭을 프리미엄이 곧바로 채우기 때문이다. 분양가가 낮아지면 낮아질수록 웃돈이란 이름의 시세차익이 커지기 때문에 이런 규제를 할수록 ‘로또’ 청약이란 말이 나오는 거다. ‘분양가 상한제’란 이름만 봐도 그렇지 않은가. 분양가에만 족쇄를 채우는 것이지 거래가에 상한을 두는 것이 아니지 않나.

민간택지 분양가 상한제의 ‘예고편’ 격인 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 통제로도 집값 상승을 막지 못하고 로또 분양만 양산했다는 그동안의 숱한 지적들은 어디로 흘려들었는지 모르겠다.

시장은 또 어떤가. 국지적 반등 정도에 그쳤던 상승세가 분양가 상한제 확대 시행이 거론된 후로 상승세는 더 확산했다. ‘기저효과에 따른 일시적 반등’과 ‘더 떨어질 것’이란 조심스런 전망은 그사이 ‘오를 것’이란 확신으로 바뀌었다. 곳곳에서 최고 거래가를 갈아치웠다는 소식이 잇따르고, 상한제가 시행되면 주택 공급이 감소할 것이란 불안 심리까지 겹치면서 청약 시장에선 경쟁률이 100대 1이 넘는 광풍까지 불어닥쳤다.

규제가 불필요한 또 다른 규제를 낳는 것도 문제다. 상한제 시행으로 로또 청약 광풍이 우려된다는 지적이 끊이지 않자 정부가 이번엔 상한제 대상 아파트에 ‘의무 거주’ 조건까지 달겠다고 나섰다. 지금도 재산권 침해 논란이 있는 전매제한이란 규제를 받고 있는데, 이렇게 되면 청약한 아파트에 법이 정한 일정 기간(2~3년)을 살지 않으면 마음대로 팔 수도 없게 된다.

민간주택 분양가가 인근 주택 매매가의 80% 미만이면 3년, 80% 이상 100% 미만이면 2년의 거주 의무 기간을 둔다는데, 가격 기준을 무엇으로 잡느냐에 따라 얼마나 애매한 고무줄 잣대가 될지는 ‘안 봐도 비디오’다. 지금도 주변 시세를 기준으로 분양가를 통제하는 HUG의 분양가 조정 심의를 두고 모호한 기준이 논란이 되고 있는데, 1년이나 차이가 나는 의무 거주 기간 잣대가 문제가 되지 않으리란 법도 없지 않은가.

애초부터 시장 원리에 맞지 않는 제도를 무리하게 시행하려다 보니 논란의 여지가 있는 규제까지 덧붙게 되는데, 이미 과거 정부에서 분양가 상한제로는 집값을 잡을 수 없다는 것을 경험하고도 고집을 하는 이유는 어디서 찾아야 할까.

주택이란 것이 거주의 공간을 넘어 나를 알리는 수단이자 신분, 자산을 넘어선 욕망의 대상이 된 이상, 규제만으로 욕망을 꺾을 수 있을까?

어느 식사 자리에서 농담처럼 오간 말들이 있다. "그래도 집값을 묶어둘 방법은 ‘거래가 상한제’뿐"이라고. 이미 나와 있는 답을 외면하지 않았으면 한다.