부동산 정책에 대한 논란이 뜨겁다. 정부는 집값을 잡기 위해 지난 3년간 토지거래허가제 도입, 종합부동산세와 양도세 강화, 투기과열지구 지정, 부동산 대출 규제 강화 등 온갖 규제를 동원한 대책을 내세워왔다. 그런데 공급이 늘고 수요가 줄어 집값이 내려갈 것이란 기대와 달리 새 대책이 나올 때마다 더 오르는 역설이 반복되고 있다.

로버트 루커스 시카고대 명예교수는 이성적인 경제주체들은 충분한 정보와 미래에 대한 합리적 기대를 갖고 행동하기 때문에 이를 제대로 반영하지 못한 경제정책은 무효하다는 '합리적 기대가설'을 주장했는데 지금이 딱 그런 형국이다. 정책을 주도한 청와대 참모진조차 연이은 부동산 대책에 꿈쩍하지 않은 현실은 '루커스 비판'을 역설적으로 뒷받침하고 있다.

대도시의 높은 집값은 우리만의 문제는 아니다. 뉴욕, 런던, 도쿄, 홍콩, 상하이 등 세계 주요 대도시들도 같은 문제에 직면해 있다. 높은 집값은 빈부 격차를 심화하고 도시 위기를 초래하는 주된 요인이다. 유동자금이 부동산에 집중되면서 생산적인 투자로 이어지지 못하는 기회비용 또한 막대하다. 따라서 다른 나라들도 부동산을 완전히 시장에만 맡기지는 않고 다양한 방식으로 규제를 하고 있다. 그러나 이런 방식으로 집값 잡기에 성공한 나라를 들어본 적은 없다.

부동산 문제를 풀어내려면 부동산 수요가 급증하는 이유에서 출발해야 한다. 오늘날 부동산은 돈을 묻어두기에 매우 안전한 자산이고 투자 수익이 가장 높은 재테크 수단 중 하나다. 세계 부호들이 뉴욕, 런던에 주택을 소유하면서 비워 놓는 것이나, 열심히 일해서 똘똘한 한 채를 장만하려는 서민들도 같은 이유일 것이다. 저금리·저성장 시대에 투자처가 마땅치 않은 상황에서 부동산 관련 세율을 높이고 대출 제한을 엄격히 하더라도 부동산이 다른 자산에 비해 안전하고 수익률이 높다는 합리적 기대가 크다. 이런 상황에서 정부의 연이은 부동산 대책과 정책입안자들의 역설적이지만 합리적 행동은 부동산 투자가 매력적이라는 신호를 강하게 줄 뿐이다.

부동산 투자 수요를 차단하려는 대책만으로 개인의 합리적 기대를 바꾸기는 쉽지 않다. 무엇보다 부동산으로 몰리는 유동자금을 생산적인 부문으로 끌어내는 유인이 필요하다. 부동산에 버금갈 투자 대안이 없다면 더 강한 대책이 나온다고 해도 매매 수요가 줄어들거나 공급이 늘어날 가능성은 만무하다. 민간 주도의 혁신적인 고부가가치 산업 육성과 투자유치를 위한 정책 지원이 절실하다. 또한 지역 균형 발전을 위한 획기적인 전략 수립이 필요하다. 신축 아파트 공급 증대나 도로망 확충처럼 개발시대 방식의 지역 발전이 아니라 지역 교육 인프라와 문화의 질적 수준을 높이고 양질의 일자리와 같은 경제 여건을 높여 집중된 수요를 분산할 필요가 있다.

지난 10일 정부는 다주택자에 대한 중과세와 주택임대사업자 혜택 축소를 핵심으로 하는 22번째 대책을 발표했다. 주택 매매 공급이 다소 늘겠지만 '영혼까지 끌어모아' 집을 사려는 욕구가 있는 한 집값 상승을 억제하기는 어려워 보인다. 부동산 열기가 식지 않으면 후속 대책은 계속될 것이다. 시장 실패를 보완하기 위해 종종 규제가 필요하지만, 편익만 있는 규제는 없다. 규제는 항상 비용을 수반한다. 이미 우리는 부동산 거래 장벽이 높아지자 전셋값 급등, 풍선효과, 사회적 위화감 증가, 젊은 세대의 불안감 증폭과 같은 사회적 비용을 감내하고 있다. 집값을 끌어내려 불평등을 줄이려는 취지는 이해하지만, 규제 강도가 높아질수록 본래 취지에서 멀어지고 오히려 국민의 삶의 질이 떨어지는 역설적인 상황이 커지고 있다. 규제 장벽을 높이기 위해 거친 숨을 몰아쉬기보다는 이제는 긴 호흡의 전략적 접근이 필요한 시점이다.

[홍석철 서울대 경제학부 교수]