어제 상계주공 5단지 분담금 폭탄글이 올라왔었습니다..

지금 우리나라에 널리고 널린...

80년대 후반~ 90년대까지 지어진 15층 아파트들...

과연 지금상황에서 재건축이 될까요?

됩니다...단 서울 상급지의 용적률이 그나마 낮은 아파트들만 됩니다..

서울도 중급지는 사업성에 따라 갈릴 꺼고 하급지는 쉽지 않습니다,.,,

사람들이 재건축 아파트에 대해 하는 가장 흔한 오해는 바로

"와 저 썩어 문드러진 시멘트 덩어리가 20억 30억 하는게 말이 되냐!!!!"

라는 것인데....

재건축 아파트의 가격은

썩어문드러진 시멘트 덩어리 가격이 아니라

바로 그 집이 가지고 있는 땅의 가격입니다..

거기에 재건축 기대감+사업성에 다른 피가 좀 붙어있겠죠...

즉 재건축 아파트의 가격은

수십년 동안 감가되어 가치가 빵원에 수렴해버린 건축물의 가격이 아니라

그 아파트가 들어선 필지에서 그 집이 가진 대지지분(땅)의 가격입니다.

그런데 공사비 폭등으로 분담금 폭탄이 팡팡팡 터지고

막 공사가 중단되고 그러는 지금 상황에서

저는 15층 아파트들의 재건축이 왜 된다고 생각할까요?

사람들의 가진 기본적인 욕망.

신축아파트와 직주근접에 대한 끊임없는 갈망 때문입니다.

지금 서울의 신축, 준신축 아파트들은 10년, 15년 후에는

구축에 썩다리 아파트가 됩니다..

그런데 사람들은 신축에 목말라 합니다..

그렇게 신축에 살고 싶으면

삐까번쩍한 신도시가서 살면 되지 않냐?? 라고 하시겠지만

대부분의 고급, 중급 일자리는 서울에 있고

질 좋은 일자리를 갖춘 신도시는 판교정도가 거의 유일합니다..

암만 GTX가 놓여서 경기도 입지가 떡상하네 어쩌네 해도

직장이 물리적으로 즉 도로교통으로 가까운 것과는 비교하기 힘듭니다..

그런데 그런 서울에는 더 이상 대규모 공공택지가 없습니다..

즉 신축 아파트를 짓기 위해서는

기존 아파트를 때려 부수고 재건축 하거나

기존 노후주택 밀집지역을 싹 뒤집어 엎고 재개발 하거나

둘 중 하나입니다.

그런데 재개발은 사업장에 따라 변수가 너무나도 많고

지역에 따라 사업성 또한 천차만별이고

이해관계자의 종류(?)도 너무나도 복잡다양하고

기간도 너무나 오래 걸리는 사업이라

여기서는 말씀드리지 않겠습니다.

결국 신축은 재건축(+재개발)을 통해 공급될 수 밖에 없습니다.

그런데 서울에 그나마 남은 재건축이 가능한 15층 아파트들 중

가장 대규모 사업장인 노원구 아파트들은

지금현재 주택가격에서 사업성이 안나옵니다,

하지만 같은 15층이라도

강남, 송파, 여의도, 목동은 사업성이 나옵니다.

특히 여의도나 목동은 용적률이 낮고

세대 당 평균대지지분이 대부분 단지들이 20평 이상이고

30평 가까운 곳들도 많습니다..

더군다나 이곳들은 분상제 제외지역으로

분양가를 사업성 나오게 책정할 수 있습니다..

대부분 사람들이 원하는 34평 아파트를 짓기 위해서는

14~15평의 땅이 필요합니다...

즉 15평 이상의 평균 대지지분이 있는 아파트 들은

남는 지분을 일반분양에 기여하여

분담금을 대폭 낮추거나 아예 분담금을 0원으로 하는 것이 가능합니다.

하지만 상계주공5단지 등 노원구 재건축들은

소형평형위주이고

평균 대지지분이 많아봤자 10~13평에 불과합니다.

즉 내 집을 34평으로 업그레이드 하기에도 땅이 부족합니다.

이것이 분담금 폭탄의 이유이자

(노원구 집값이 더 상승하기 전까지) 사업 추진이 어려운 이유입니다.

지금까지 말씀드린 바와 같이

15층 아파트들도 서울일부지역에서는

지금도 재건축이 충분히 가능합니다.

물론 주택가격이 상승한다면

사업성이 나오고 재건축 될수 있는 단지들이 점점 늘어나겠죠...

정말 위험한 곳은 분당을 제외한 1기 신도시와 2기 신도시입니다..

이곳들은 노후화 되면 정말 답 없이 슬럼화 될 가능성이 높습니다...

그리고 아직 지어지지도 않은 3기신도시의 노후화는 너무나 먼 얘기니 패스...