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작성일 : 18-01-12 14:36
한국 경제의 부동산
 글쓴이 : 밥무그라
조회 : 1,228  


글을썼지만 정치싸움으로 번졌습니다 저는 정치적인 성향은 없으며 경제문제를 자꾸 정치화 시키지 마세요

사실 그대로 쓸것입니다 우리나라가 모든 문제를 정치 프레임으로 끌고가서 편가르기 하는건 한국 사회에

아무런 도움이 안됩니다  알다시피 한국 언론사들은 쓰레기 오브 쓰레기들이라서 신뢰도 최악이며  

편가르기 조장하며 혐오를 부추깁니다 이건 경제신문사들도 마찬가지고요





일본


일본의 예산이 발표 되었는데 1/3이 채권 원금 및 이자 입니다 이는 과거 27% 수준에서 크게 증가하고 있습

니다 그만큼 돌려막기 금액이 커지고 이자부담이 커지고 있습니다  악순환이 계속되고 심화되고 있다는거죠

이제는 사실상  건전한 구조로 돌아오기가 불가능하지 않을까 싶습니다


일본의 소득글을 읽으면서 일본인이 체감하는 실제 세금 납부 비중은 최소 35~50% 정도입니다

한국은 다합쳐서 30% 수준인데 일본이 만약 내년 소비세를 올릴경우 최소 40% 수준으로 올라요

(한국기준 4600만원 이하구간 )   실질 체감 경기는 점점 더 최악으로 변할것입니다  



중국


2020년 미국 축소 정책이 끝나는 시점에 맞추어 중국이 질적 성장을 발표하였고 부채축소를 발표하였습니다

이는 기간이 너무 짧을뿐만 아니라 적당히 넘어갈걸로 보입니다 

지금 쓸카드가 많아서  문제는 안되겠지만 결국 기간연장할 가능성이 높습니다 올해내에 부채 축소 효과가

크지않으면 앞으로 두고두고 경제 발목을 잡을것입니다





한국


한나라를 발전시키는데 간단하게 다리짓고 도로 만들고 하는게 투자하여 발전합니다 지금 중국처럼여

그러다가 고부가치 산업으로 옮겨가면서 자연스럽게 건설업은 줄어듭니다(미국 5% 일본 5%수준)


그런데 한국은 부동산이 재테크 비중 50%이상 차지하면서 건설업이 15% 수준유지합니다

그런데 이게 발목을 잡기 시작합니다 건설업은 정부와 결탁하여 (건설 부패도 연속1위 국방부와함께)

지속하였죠  


덕분에 자수성가보단( 1990년대 까지 자수성가비율 20% imf 중산층몰락)   소위 부동산부자 즉 졸부들이

많아졌습니다 그들이 기득권이 되면서 신사업과 고부가 산업에 투자해야할 자금들이 사양산업이 투자됩니다 



이러면서 공기업부채가 10년전보다  200조에서 550조로 크게 증가 이자만 수십조를 갚아야하며 한국 가계부

채가 1400조로 증가합니다  최근 몇년간은 가계부채가 폭발해버렸습니다 (900조에서 1400조로)


이는 gdp 대비 95% 수준으로 위험 단계에 입니다  110%이상 진입시 매우 위험 단계에 들어섭니다

과거 10년전 gdp 대비 가계부채는 50~60%수준으로 관리되었습니다






가계부채의 딜레마


문제는 가계부채를 압박할경우 소비 부진에 빠집니다 현재 쓸수있는돈이 (가처분소득) 150%에 이릅니다

즉 부채가 더많다는거죠  그러면 부동산을 산 사람들은 원래 가격올떄까지 안팔아요  

그러면 대출금에 이자갚는 사람들이 소비를 안하게 되고   경기부진에 빠지는 악순환이 계속 되는것입니다

문제는 이러한 현상이 단기간 이내에 효과내기가 매우어렵습니다



부동산 투기세력


부동산 상위 10%가 사실상 50%가까이를 점유하고있습니다 그래서 시세조작이 가능하다는것입니다

즉 아파트는 다팔렸는데 빈집이 속출하는 이유입니다   

이는 조선후기를 보는듯하지요  그때 서민들을 찬탈하고 고리대금업으로 배부른 모습과 닮아가고있습니다

그런데 토지와 임대업자들은 자산가치가 폭발합니다 이는 서울 은 몰른 경기권에서도 마찬가지였고

흔히 신위에 건물주라는 말이 탄생하게 되었습니다


이유는 간단합니다 토지와 건물주들은 공급이 한정되다보니 경기가 회복하자마자 호가를 올렸고

담합의혹이 나온이유입니다 담합이 잘된이유도 상위 투기세력이 점유하기 때문입니다




부동산 신화 끝나가나?



2008년 아파트 최고가 당시 서초구를 제외한 그때 평균매매가를 못넘고 있습니다 강남과 송파는 넘길걸로

추정합니다 그러나 그떄 당시보다 가계부채가 1000조원 가까이 늘어났음에도 못넘는것은 더이상

부동산 과거 신화는 없을것입니다


서울은 수요부족이라 올른다 치더라도 최대 인구수를 자랑하느 경기권이 마이너스피 즉 분양가대비

마이너스를 시작하는데도 종종 나오고시작하고있습니다

매매는 안되고 호가만 오르며 나머지는 마이너스나는 부작용이지요



가계부채를 추가로 늘리기엔 한계점에 다왔고   임대및 공공임대 업 물량이 늘어날것이며 인구감소 또한

시작 할것입니다  그러면 부동산은 양극화 즉   잘되는곳만 잘될것입니다


예를 들자면 남양주 다산신도시가 잘나가지만 동탄신도시 최근 분양가들이 마이너스 피 나는 예입니다






과거 신화의 진실 경제 성장률


한국은 2000년 초반까지 경제 성장률이 6%까지 가는등  과거 여러번의 경제 위기론에도 경제 성장률로

부동산도 폭발했습니다  그래서 부채대비 성장률이 받쳐주니  위기론이 넘어갔습니다


그러나 이제 한국은 열심히 해도 3%넘기기가 어렵습니다  자연스레 그리고 2%대 수준도 양호한것입니다

일본 사례에서도 봤듯이 한국 성장률이 1.5% 수준정도로 내려올경우 부동산의 충격을 줄것으로 보입니다



2편계속











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rozenia 18-01-12 14:43
 
잘은 모르겠지만 국내 건설사들이 동남아지역의 해당국내에 지사를 내서 건설사를 운영하는게 맞지않나 짧은 생각을 해봅니다. 국내에 물량이 적어질수 밖에 없는게 현실이니까요. 혹여 통일이라도 되면 다시한번 호황기겠지만 쉽지않다고 생각합니다
     
밥무그라 18-01-12 14:48
 
건설사들은 많이 정리되었습니다 하지만 더정리해야하는데 관계자가 많습니다  정부 자금투입된곳도 많고 부패도 심해서 건설쪽 고부가치 산업유도나 해외등 쉽지않습니다  실제 해외투자은행들이 한국의 새로운 원동력으로 통일을 뽑기도합니다
부두 18-01-12 14:52
 
건설업으로 성장안시키는건 좋은데 일자리가 문제라서 .. 그게 문제죠
     
밥무그라 18-01-12 14:57
 
건설업 하청업체부터 많으니 쉽게 못건드리거죠 사양산업이니 살리기도 어렵습니다
진작에 정리가 되었고 관련자들을  신사업이나 고부가치산업으로 넘어가야한다는거고 이걸 꾸준히 유도했었어야 했죠      그런데 건설쪽이 로비하고 하면서 버티다가 경제 침체로 자연스럽게 정리되는중입니다
rozenia 18-01-12 14:58
 
진짜 제조업분야에서 메인 브랜드가 나와야 할 시점인듯 싶네요. 삼성급은 아니더라도 LG급이라도 현대급이라도 4-5개가 연이어 돌아가야 살아날듯 싶은데

하기사 저보다는 전문가들이 많으니 이미 고민들 중이겠죠.
     
밥무그라 18-01-12 15:07
 
문제는 대기업 갑질과 횡포로 좋은 중소기업들이 크기도 전에 망했습니다 한국 시장이 작다보니
좀크다 싶으면 기술빼오고 갑질하고 죽여버렸습니다 그래서 재벌3세대들이 잘하기보다는 못했죠  공정한 시장이 되어야 덤빌만하죠
백마 18-01-12 16:06
 
복잡한논리는 잘모르겠고....2008년 세계경기고점_2015년 세게경기저점후상승-
2020~2021년세게경기고점추정.
이자율,주식,부동산모두 고점찍으러 가는것.자본주의세상에서 우리정부혼자 어쩌지못함.
젤나가나가 18-01-13 03:51
 
제가 경제에 완전 무식이라 이해가 않가네요. 결론은 2편에 나오는건가요? 전망도 올려주시나요?
     
밥무그라 18-01-15 00:36
 
좀더 순화해서 쓰겠습니다
 
 
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