은마아파트 포함 그 당시 대치동, 도곡동 전체 아파트 값이 그 정도였다고 말한것임...

말 뜻을 못 알아 들음??

참여정부 은마아파트 재건축 발표 이전에는 30평대 전세가 1.5억 근처였습니다..........
50평대라고 해서 평수만큼 전세값이 그만큼 늘어나는거 아니죠
부동산은 철저히 수요공급 논립니다
50평대 원하는 사람이 상대적으로 작아요
그만큼 전세값도 생각보다 높지 않았지요
실제로 2억~3억대 거래 됐습니다..............

위엔 언급한건 전세값이 아니라 매매값이죠..

ㅋㅋㅋ 구차하게 변명 늘어 놓는 모습을 보니 배로 빵터지고 있음

암튼 리플 달아줘서 고마워요 ㅋ

결론은 부동산정책에 관해선 김대중이나 노무현이는 실패라는 것이죠.

부동산 정책의 실패가 아니고 부동산을 이용해 한밑천 잡아보려

했던 사람들이 문제라고 생각합니다.

이명박이 왜 대통령이 됐는데요? 땅값올려준다고 대통령 된건대요.

아놔 내가 웃다가 멘붕하겠네요 ㅋㅋㅋ

은마 아파트는 50평형이 없어요...ㅎㅎㅎ

부동산 정책이라..........전세가가 왜 오르는지 궁금하신가보군...

일단..2006년 부동산 폭등의 이유.....
2000년 밀레니엄 버불이 붕괴되면서 당시 FRB의장이었던 그린스펀은 초저금리로 맞섭니다.
2004년 4월 차이나 긴축쇼크..동년 9월 FRB의 기준금리 인상까지 장기간의 초저금리 시대를 열지요..
이 낮은 금리는 결국 시중에 돈이 넘쳐나게 했고..
2002년부터 부동산과 상품시장으로 서서히 몰리기 시작합니다.
부동산은 미국 서부해안지역이 스타트를 끊었죠.. 그리고 이 주택가격 상승은 뉴욕을 강타합니다.
낮은금리에 수익처를 찾지 못하던 시민들은 주택구입에 열을 올리기 시작합니다.
급기야 이 파장은 대서양을 건너..런던을 덥치고.. 파리를 거쳐...베를린을 통과했고...
바르셀로나와 마드리스에 거대 정점을 찍습니다.

FRB의 기준금리 인상이 시작되자.. 이 주택가격의 상승은 초입에서 꺽일지도 모른다는
희망이 있었으나.. 캐리트레이드 머니.. 즉 대출 화폐인 엔화의 역습이 기다리고 있었죠..
일본정부는 미국과 상의 하여 엔화를 약세로 돌렸고.. 기준금리의 인상은 달러 강세, 엔화약세로
나타납니다. 이에 따라 엔화대출이 전세계로 퍼지기 시작합니다.

이들 주택가격 상승 대열에서 소외되었던 비선진국 진영들은 엔화대출이라는 유동성을 공급받으면서
불꽃장세를 만들기 시작합니다. 서구유럽은행들은 엔화를 차입하여 그것을 동유럽과 남부유럽에
재대출 해 줬고.. 동남 아시아는 일본으로부터 직접 엔화대출을 수혈 받습니다.
그리고 이 엔화 대출 자금은 한국 전역을 뒤덮기에 이릅니다.
결국 이 엔화 대출의 역습은 키코사태라는 무더기 중소기업과 자영업자들의 도산으로 막을 내립니다.

한국 시장의 특수성과 당시의 대응...
2002년까지 김대중 정부에 의해 확장된 개인소비 장려 정책은 카드채 부실이라는 암초를 만납니다.
IMF 탈출의 방편으로 개인소비를 장려되었고.. 성공을 거두었으나 그 연착륙에 대한 대응은
실패한 측면이 있습니다. 이러한 상황을 수습해야 했던 노무현 정부는 해외에서 터지는 주택가격의
이상 급등에 대응하기 위해서 부동산 시장 전체를 규제해버리는 초강수를 꺼내듭니다.

그러나 당시 한국은 20년 이상된 노후 아파트가 산재해 있었고.. 특히나 은마 아파트를 중심으로한
재건축 요구라는 특수한 상황에 처합니다. 해외발 훈풍에 기대어서 은마는 재건축이익금이라는 명목으로
급등하기 시작하고..주변의 다른 노후아파트들.. 이를테면 대치동의 선경미도..서초동의 우성신동아무지개..
압구정동의 한양구현대 등이 기대감으로 폭등하기 시작합니다.
먼저 재건축을 했던 개나리,영동은 사업초기 비인기를 만회하고..한티역 인근 최고가 행렬을 만들죠..

노무현정부는 주택가격을 강력히 규제하려고 하였으나.. 상승요인이 재건축 이익이라는 내부에 있었던
강남 노후 아파트들의 폭등을 잡지 못하게 됩니다. 그러자 전국민의 비난은 엄청났죠..
그로인해.. 정책 방향은 버불세븐지역의 규제와 재건축 이익금 환수등으로 옮겨갑니다.
이번엔 이른바 풍선 효과가 나타납니다. 그 이외의 소외된 강북.. 지방의 지역들이 당시 추진 중이건..
지방분권화 정책의 틈을 이용하면서 들썩이기 시작한 겁니다. 혁신도시..행정도시 등등의 명분으로
상승하기 시작하고.. 초저금리와 엔화대출은 이들의 주택가격 상승을 펌프질합니다.

종합부동산세와..2006년의 위기...
지방의 부동산 가격 상승에도 불구하고 워낙 장기간 소외되었던 지역들 인지라 어느정도 방치하고..
당시 노무현 정부는 버블세븐의 부동산 이상급등을 때려잡기에 좀 더 매진합니다.
2006년에 이미 미국발 부동산 급등의 현상은 위험이 경고되었고..상품시장 역시 원유가 급등에 따라
거품 붕괴의 적신호가 계속해서 켜지고 있었죠..
때문에 다급해진 정부는 은행이 동반몰락하지 않도록 소득연동 대출규제를 신설하였고..
종합부동산세를 신설합니다. 그러나 정권 말기 선거정국으로 접어든 한국의 시민과 정치권은
이러한 경고를 무시하고.. 여야 할 것 없이 부동산 선심공약에 올인합니다.
그리고 버블세븐을 때려잡고.. 대출규제를 만들고..종부세를 신설한 노무현 정부의 인기는
추락해 버립니다.
설상가상으로..원래 가격 상투에서 흔히 그러하듯이.. 2006년은 단군이래 최대의 주택거래량을
터트립니다. 즉 이 말은 대한민국 국민들 중 먹고 살만한 인간들은 죄다 부동산 거래 시장에
뛰어 들었다는 것이고.. 정부의 1금융권에 대한 대출 규제를 피해 2-3금융권을 통한 대출이
사용됩니다. 결국 이 최대 거래량은 상투가 되고 맙니다.. 그때 저도 입만 열면 주변에 이번에
아파트 사면 젓된다고 외치던 기억이 있네요..

엔화대출의 환수와 서브프라임 사태..
서브프라임 사태는 여러가지의 복합적인 요인이 있습니다만..
궁극적인 단 하나의 이유를 대라고 하면 주택가격 붕괴입니다.
당시 위험 대출이었던 서브프라임모기지는 2008년에 원금상환이 예정되어잇었죠..
결국 서브프라임 대출자들은 이 원금상황을 하지 못하게 됩니다. 이 사태는
안정 대출인 알트에이까지 위협하고 결국 무너뜨립니다.
주택담보 대출을 했던 미국내 금융기관이 줄줄이 무너졌고.. 그 여파는 주택가격 대출을 기초자산으로
발생된 유동화 증권 시장을 강타합니다. 그리고 우리가 보았던 08년 금융위기가 발생합니다.

한국에서는 보다 다급한 문제에 직면합니다. 홍수처럼 풀렸던 엔화대출이 급격히 회수되기 시작합니다.
위기에 직면하자 엔화는 초강세로 돌았고..엔화 대출자들은 살인적인 원금 폭등에 시달립니다.
더 문제는 한국의 시중은행들의 자금 중 대다수가 일본으로부터 차입한 자금으로 운용되고 있다는
것으로 시중은행들은 엔차입 자금을 갚기 위한 절명의 위기에 직면하게 되죠..
그러자 원화가치는 폭락했고..한국은 제2의 IMF행을 예약하게 됩니다.
다행히 당시 강만수 장관이 FRB와 워싱톤으로 날아가 무릎을 꿇고 읍소를 했고...
FRB는 금융위기의 파괴력이 너무 큰 나머지.. 주요 거점 신흥국을 보호하기 위해
달러스왑의 우산을 펼칩니다. 그리고 일본을 압박해서 엔스왑을 하도록 강제합니다.
이에 중국은 동북아시아에서의 금융패권을 유지하기 위해 위안스왑을 동시에 펼칩니다.
한국은 정말 간발의 차이로 당시 국가부도 위기에서 살아남습니다.

파이낸싱 프로젝트와 주택담보 대출의 문제..
개인대출은 한국에서 그다지 위험이 되지 못한다가 암암리에 인정되는 정설입니다.
왜냐하면 한국은 서구와 달리 은행이 인적대출을 합니다.
서구는 은행이 주택을 담보로 잡았을 경우 주택가격이 깨지면 그 손실금을 은행이 안습니다.
즉..대출자인 주택보유자는 깡통주택을 버리고 나오면 채무은 사라지죠..
반면 한국은 주택담보라고 할 지라도.. 은행은 손해 보지 않습니다. 그 대출자가 살아 있는 한..
은행은 끝까지 추적해서 채무를 받아냅니다. 때문에 한국의 xx율이 어마어마한 것이고..
살인대출이라는 오명을 쓰게 되었죠... 채무조정..파산신청이 있으나 궁긍적으로는 xx 외에는
답이 없습니다.

반면 프로젝트 파이낸싱이라고 하는 금융 대출거래를 한 건설회사들은 다릅니다.
법인이 부도나서 법정관리로 가거나..파산해 버리면 그 손해는 모두 은행이 떠안습니다.
이명박 정부는 이 위험을 막기 위해 두가지의 방식을 선택합니다.
하나는 4대강과 같은 공적 발주로 건설회사들의 자본잠식 위기를 모면하도록 수혈을 해주는 것이고
다른 하나는 PF대출을 시중은행에서 떼어내는 작업을 했죠.. 다수의 피에프 대출을 제2금융권으로
이전시켰으나.. 종국에는 피에프대출 부실로 망한 저축은행들을 시중 은행들이 되사도록 강제했습니다.
그러니까.. 이 피에프 대출 부실이 왔다갔다했을 뿐.. 지금도 미실현 손익으로 남아 있다는 겁니다.
물론 그 과정을 통해 이명박 정부는 건설회사들의 대규모 부도 사태를 지연시켜놓았고...
이들의 부도에 따른 부동산 시장 붕괴와 은행 부실도 지연시켜 놓았습니다..

미국 부동산의 회복과 한국의 거래 소멸..
미국 부동산 시장은 버냉키의 초저금리와 양적완화 정책으로 바닥을 잡고 턴하고 있습니다.
최초의 발화점이었던 서부해안도시의 경우 바닥대비 2-30%가량의 상승을 나타내는 곳도 있습니다.
차압된 깡통주택의 매물소화 과정을 거치면서 신규주택착공도 늘어나고 있죠..
미국은 서브프라임 사태로 지표상으로는 고점대비 3-40%가량의 주택가격 폭락이 있었고..
실제로는 대부분의 주택이 반토막 이상 났었죠.. 그러한 추락의 결과 바닥잡기에 성공하는 모습니다..

그러나 한국은 06년 사상최대 거래량을 마지막으로 극단적인 거래실종 사태에 놓여져 있습니다.
이는 이명박 정부가 건설회사의 부도와 은행 부실을 적극적으로 막아세웠기 때문인데..
그러면서 초저금리가 지속되었기 때문에 06년 주택 거래자들은 작년까지 대출금의 거의 대부분을
갈아탄 상태인 것으로 보입니다. 대부분 원금상환 시작이 작년까지였으므로..신규대출로 갈아타면서
이 자금 압박에서 벗어난 듯합니다.
그러나 문제는 언제든 바닥을 잡는 대량 거래과정을 거쳐야 한다는 것이겠죠...
바닥 거래는 손절성 투매와 함께 일어납니다.

양정완화의 종료와 에프알비의 기준금리 인상..
버냉키는 올해 양적완화의 종료를 시작할 것이라고 밝혔습니다. 예상컨데 연말이 유력합니다..
빠르면 9월에 시작될 수도 있겠죠.. 기준금리에 대해서는 내년까지도 인상 계획이 없다고 밝히지만..
시중금리는 기준금리의 인상을 반영하며 오름세를 나타내고 있고 채권가격은 폭락 중이요..
이 이야기는 시중금리가 상승 트렌드로 진입한다는 것입니다. 이전과 같은 급격한 상승은 아닐지라도
초저금리의 시대는 끝났다는 것이죠..
그렇다면.. 대출 갈아타기에 성공한 한국의 주택보유자들이 어느선까지 버틸 수 있느냐가
쟁점입니다.
4대강 사업이 종료되자.. 국내 건설사들은 그 규모와 무관하게 일제히 자본잠식을 향해 달려가는 중입니다.
이들은 결국 자기들이 쥐고 있는 미분양 물량을 헐값에 쏟아내게 될터이고...
시중금리 인상과 이들의 물량 공세라는 두가지 위험에 한국의 주택보유자들은 맞서야 합니다.

전세가의 이상 폭등은 일견 자연스럽고 긍정적인 신호...
보통 전세가가 매매가의 60%를 넘어서면 주택거래시작 신호로 봅니다.
이미 전세가는 60% 전후로 치고 올라왔습니다.
이제 시장의 선택은 둘 중의 하나입니다. 주택거래를 개시하던가.. 월세로 전환되던가...

지금 벌어지는 전세가 이상폭등에는 내면적인 이유가 있습니다.
거대단지 중의 하나인 개포주공이 재건축에 돌입했고.. 이에따른 이동 전세 수요가 폭증했다는 것이죠..
이러한 전세수요 급증은 연쇄적인 반응을 불러오고 있습니다.
더군다나.. 금융위기 이후 전체 신규주택 착공은 줄어버렸고.. 지금은 어떤 논리를 대도..
공급이 부족한 것은 분명합니다.

정부는 선순환을 원할 겁니다. 죽을 힘을 다해서 집값을 떠바쳐 놓았으니..이 상태에서..
거래가 터지길 빌고 빌겠죠...
하지만 현실은 그렇게 되긴 쉽지 않습니다. 즉 거래가 터지기 위해서는 집값이 더 낮아져야겠죠..

시중은행을 보호하면서 주택 거래가 터지길 기다리는 방법 밖에 없다....
일단 정부가 할 일은 시중 은행을 적극적으로 보호하는 겁니다. 주택 시장만 논하고 있지만...
주택과 상품시장이 동시에 붕괴하였기 때문에...
건설사 뿐만 아니라.. 조선,해운 업체도 유동성과 자본잠식 위기에 노출되어 있죠...
정부는 둘 중의 하나를 선택해야 합니다.. 이들 건설,조선,해운 등의 업체들을 직접 구해낼 것인가..
아니면 이들로 인한 시중은행의 부실을 선제적으로 차단할 것인가...

그런데.. 한국 정부는 NLL과 종북 논란 외에는 관심이 없어보입니다..
감히 예상컨데.. 이 NLL문제는 국정원과 그 배후 세력의 궤멸적 타격(이건 지들이 그리 말했다고
회자되는 표현입니다.. 종북과 민주당에 궤멸적 타격을 입히겠다고 자신만만해 했다네요)으로
종결 될 겁니다...
문제는.. 국정원과 그 배후 세력이 궤멸적으로 타격을 입건.. 종북과 민주당이 타격을 입건..
더 중요한 건 지금 먹고 사는 문제가 심각한 위기에 직면했다는 것이죠..
박근혜정부는 최근 회사채 시장 지원을 선언했습니다. 그러나 시장의 평가는 냄담을 넘어서 코웃음이죠..
해운사 등은 회사채 시장은 커녕 막차라고 불리는 신주인수권부사채로 자금을 끌어와서
연명중입니다. 그마저.. 이번달로 신주인수권 분리시장은 종료되고.. 다수의 기업들은 이 자금마저도
못 끌어오고 있는 게 현실입니다.
지금이라도 정부는 보다 주도면밀한 정책과 세심한 관찰을 시작해야 합니다. 그리고 그러한
관찰을 넘어서서 실질적 부양에 대한 아이디어를 내야 합니다..창조경제니 하는 뜬구름 잡는 헛소리가
아니라... 차라리 4대강삽질이라도 좋으니.. 뭔가 구체적이고 확고한 부양의지와 비젼을 제시해야만
합니다...
지금의 전세가 이상 급등이 자연스러운 주택거래 증가로 연결되고 그나마 주택 가격의 하락을
최소화 할 수 있는 방법도.. 전체 경기 전반에 활력을 불어 넣을 수 있는 실질적으고 구체적인
대체이 있어야 하겠죠.. 그에 대한 아이디어는 수없이 많습니다.
단지 그들이 국정원과 일베충에 둘러 쌓여 듣지 않으려고 하는 것일 뿐이죠...

좋은 의견 잘봤습니다.

뻘글에 현답이라니 잘 읽고 갑니다

좋은글이네요
한마디 덧붙이자면
주택에 모든걸 때려박은 한국인들은
주택가격 하락을 용인하지 않을것이고
인기에 연연하는 정치인 또한 이를 용인하지 않겠죠
결국은 허약해진 주택시장이 작은 기폭제로도 대폭발을 일으킬 겁니다 
사람들이 저금리 시대에도 주택가격의 80%에 이르는 전세값을 내면서도
주택 구입을 하지 않는 이유는 부동자산에 대한 불안감이
그만큼 팽배하다는 소리겠죠
한치앞이 보이지 않는데
집 끌어앉고 있다 폭삭 주저앉기 쉽상입니다
단지 그게 언제가 될지는 ㅎㅎ....
1년후가 될지 10년후가 될지....
그게 문제일려나

너도 알고 나도 알고 있으나 모두 부인하지만
다들 속으로는 그리 될것이다라고 짐작하고 있는 상황이
딱 오늘의 부동산시장