이전에 포퓰리즘을 언급한 적이 있었다. 그런데 다른 분들은 포퓰리즘 하면 정부가 대중들에게 돈을 푼다는 것으로 설명한다. 제가 얘기한 취지와는 다르다. 만약 부동산 가격이 하락하게 되면 우리사회는 앞으로 부동산 투기를 못하게끔 개혁을 해야한다는 것이었다.

부동산에 투자를 했다고 돈을 버는게 아니다. 사주는 사람들이 있어야 돈을 벌게 된다. "좋은 땅이 있으니까 구매해보세요.", "아파트 분양 받으세요." 일반 대중들에게 떠넘겨야 이익이 되는 구조이다.

그런데 가격 거품은 왜 형성되는가? 우선 실적이라는 것이 존재한다. 올해는 작년보다 더 나은 매출을 올려야 한다는 명제이다. 그러나 땅과 인구는 한정되어 있다. 한계라는 것이 명확하게 주어져 있다.

세계 경제는 자본과 사람의 자유로운 이동에 기반을 둔 무역 시스템이다. 외국 자본이 적당히 들어오면 괜찮은데, 인간의 욕망을 극대화하다보면 주어진 한계를 벗어나기 쉽다. 외국 투자금이 들어오면 그 자체만으로 돈을 버는 것이 아니다. "아파트 분양 받으세요.", "주택담보대출 받으세요." 일반대중들에게 떠넘겨야 돈을 번다.

1000억의 투자금이 들어와서 아파트를 건설했다고 하자. 대중들이 이 아파트를 구매해야 투자금 이상의 수익금을 벌어드리게 된다. 그런데 5000억의 투자금이 들어왔으면 5000억 이상의 수익금을 벌어야 한다. 그러면 더 많은 사람들이 아파트를 구매하도록 만들어야 한다. 실거주자의 수요는 매년 정해져 있으니, 이 사람들 외에도 구매하도록 만들어야 한다. 그만큼 난개발도 일어나고 가격 거품도 형성된다.

서울 아파트 시장으로 실적이 부족하면 경기도 아파트 시장으로 확대한다. 아파트 매매로 부족하게 되면 전세 시장으로 확대한다. 아파트로도 부족해지면 다세대 주택으로 확대한다. 상류층 대상으로 부동산을 판매하다가 이익 증가의 한계가 오게 된다. 그러면 중산층, 저소득층까지 확대를 한다. 여기서 부족해지면 이민자를 받아드려서 확대시키려고 한다. 거품을 무한정 키우다가 더 이상 확대를 못하게 되면 한순간에 꺼진다. 지난 세월동안 약 10년 주기로 벌어졌던 일이다.

수도권으로 사람들이 몰려야 가격 하락을 막게 된다. 사람들을 수도권으로 유도하게 되면 지방에 사람이 줄어들게 된다. 그리고 아파트 공급 수요를 늘리려면 세대수를 증가시켜야 한다. 1인가구를 증가시켜야 세대수가 늘어나 아파트를 더 많이 지을 수 있다. 악순환의 연속이 된다. 개인주의가 널리 퍼지고, 인구가 밀집되면 갈등이 발생하기 쉽다. 존 B 칼훈의 쥐 유토피아 실험으로 알 수 있다. 사람들끼리 교류가 증가하고 배려심이 많아져야 결혼도 하고 출산율이 증가하게 된다. 그러면서 사회가 재생산되면서 건강해지게 된다. 현재 한국 사회는 이와 반대로 가고 있다.

아파트 가격이 급등하면 서민들은 빚 갚느라 바빠지고 출산율도 줄어든다. 경제 하락기에 경매로 넘어가면 파산하게 된다. 5억 아파트가 경매로 넘어간 것 하고, 12억 아파트가 경매로 넘어간 것의 차이는 크다. 현 30대~50대는 집을 주로 구매하는 층인데, 이들이 가격 거품에 의해서 피해를 많이 봤다. 한편 대형 시행사와 시공사는 돈을 많이 벌어놨다고 한다. 땅값이 떨어져서 아파트 시공할 날을 기다린다고 한다.

아파트 판매 실적을 쌓으면 매출액이 증가한다. 매출액 증가는 GDP 상승으로 이어진다. 그러나 일반대중들의 돈을 끌어다가 실적을 쌓았다. 거품 경제를 계속 확대시키게 되면 너무 높은 가격을 대중들에게 떠넘기게 된다. 높아진 가격은 GDP 상승으로 이어지지만 중산층은 얇아지고 저소득층은 생계가 끊긴다.

제가 포퓰리즘을 얘기한 것은 경제 위기 때 정부가 돈을 풀어야 하느냐 마느냐는 것이 아니다. 부동산 공화국을 종언시켜야 한다는 말이다. 출산율 전세계 꼴등, 세상을 뜨는 사람 OECD 1등. 사회 유지가 불가능한 실정이다.